Cumpărăm apartament în București - de ce vinde (02)

Cei ce vând un apartament în București se află în una din următoarele situații:

• pleacă definitiv din țară și doresc să lichideze, situație în care apartamentul se află în stare bună, are și mobilă; respectivii vor să termine cât mai repede cu formalitățile și cer un răgaz să locuiască acolo până la plecare; cumpărătorul vede într-o clipă deacă proprietarii sunt oameni de calitate, dacă sunt de cuvânt și mai ales dacă au condiții clare și termene ferme; aceștia se recomandă prin profesie, țara de destinație, standardul pe care îl au aici și-l vor avea și în altă țară, prin mașina pe care o mai au încă, prin operele de artă deținute, mobile și felul de a se îmbrăca și de a se comporta; eu am învățat să fac diferența între un om de calitate și un tâtâie brâu, din prima clipă, când m-a primit la el în casă și după primele cuvinte ieșite din gură; aici actele trebuie să fie foarte clare și asistența unui avocat se impune obligatoriu;
• au divorțat și trebuie să împartă bunurile acumulate în timpul căsniciei; aici actele trebuie să fie foarte clare și asistența unui avocat se impune obligatoriu; un astfel de apartament este de cele mai multe ori destul de gol și arată că foștii soți n-au prea avut grijă de el, ceea ce este important la stabilirea prețului, nefiind necesare negocieri inutile legate de îmbunătățirile pe care vânzătorul le-ar tot aminti și le-ar dori recuperate într-o proporție cât mai mare; termenele fiind strânse pentru vânzător, prețul este cu totul altul, deși adversarii, cei care erau cândva soț și soție, doresc în felul lor maximizări , dar condiționalitățile severe de a cumpăra locuințe separate, le schimbă poziționarea în mod sever;
• a decedat unul dintre coproprietari și copiii sau neamurile mai îndepărtate, dacă proprietari nu au avut urmași, vor să se bucure și ei de un dar picat din cer și așteptat prea mult timp, mai ales dacă este vorba despre niște calici, fomiști și care nu au știut ce înseamnă să aivă un salariu pe munca lor cinstită; aici actele trebuie să fie foarte clare și asistența unui avocat se impune obligatoriu, căci a cumpăra un apartament înainte de a se face partaj este ca și cum cumpărătorul ar arunca banii pe fereastră;
• proprietarii se mută la țară sau doresc să se restrândgă de la 4 camere la 2 camere sau chiar la o garsonieră; se va vedea că în astfel de situații fie că este vorba de oameni care vor să se repoziționeze, dar își mențin standardul, fie de oameni cărora le-au scăzut dramatic veniturile și nu-și mai permit cheltuieli inutile; dacă restângerea este făcută pentru a crește confortul, pentru a obține niște avantaje și nu ca o modalitate de supraviețuire, abordarea diferă de situația în care se trece de la un apartament de lux în centru la un apartament confort 2 în Ferentari; schimbarea forțată de confort trebuie studiată cu mare atenție de cumpărător întrucât sunt toate șansele să ascundă adevăruri crude, care se reflectă nasol în dreptul de proprietate, care se mai și anulează uneori, dacă el ignoră niște chestii elementare legate de cunoașterea legii; aici actele trebuie să fie foarte clare și asistența unui avocat se impune obligatoriu;
• apartamentul a fost pus garanție la om bancă și este cumpărat prin participarea la o licitație; de regulă, prețul este bun, dar actele trebuie să fie foarte clare și asistența unui avocat se impune obligatoriu.
• apartamentul este o moștenire de la o rudă; aici actele trebuie să fie foarte clare și asistența unui avocat se impune obligatoriu.

Mai sunt și alte situații, despre care voi scrie cu alte prilejuri. Am insistat și insist ca un avocat să dea asistență tot timpul cumpărătorului, pentru a evita orice coliziuni care ar apare prin manevre ascunse ale vânzătorului, căci un act este valabil dacă și numai dacâ atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt de bună credință. Orice altă variantă include niște riscuri oribile.

(03 iunie 2017)

Cumpărăm apartament în București - startul (01)

Cine cumpără un apartament, trebuie săți răspundă la niște întrebări legate de:

• zona unde este amplasat apartamentul, adică în cartierele dormitor ale Capitalei, în zonă rezidențială sau în centrul orașului;
• numărul de camere ale apartamentului, care se socotesc cu totul, adică atunci când se zice apartament cu Ț camere, înseamnă sufragerie, dormitoare și birou la un  loc, nu ca în America, unde la numărul de camere se socotesc numai dormitoarele;
• suprafața totală a apartamentului, care de regulă este standard, mai ales dacă este vorba de apartamente construite înainte de 1989; există tendința vânzătorilor de a bate câmpii mai ales în ceea ce privește mărimea camerelor și a bucătăriei; atunci nu se construiau în niciun caz apartamente cu bucătării mai mari de 12mp și nici sufragerii mai mari de 25mp și cu atât mai puțin, dormitoare de peste 18mp; nici acum dezvoltatorii lacomi de bani nu se dau în vânt să facă risipă de suprafețe, lucru care se vede clar la distanțele dintre construcții, care sunt penibil de înghesuite și dizgrațioase ca dimensiuni ale ferestrelor;
• etajul la care se află apartamentul, pentru că uzura lifturilor va determina pe noul proprietar să practice involuntar alpinismul, căci alpinism se cheamă urcatul până la etajul al VII-lea când nu merge liftul o lună de zile, să zicem;
• finisajele sau așa-zisele îmbunătățiri existente de la construirea blocului sau de la o zugrăvire, ușor suspectă a apartamentului în vederea vânzării; trebuie pornit de la ideia că vânzătorul precis vrea să ascundă ceva bizar prin strădania lui de a amenaja apartamentul înainte de vânzare, mai ales, că fiecare vrea doar să dea o față și să-l facă mai comercial, nu să bage bani adevărați în materiale scumpe, de calitate; cât despre execuția lucrărilor, nu mai spun nimic, din moment ce toți ageamii fac pe meseriașii și ei nu știu să țină în mână un șpaclu, iar privirile le sunt ațintite pe buzunarul clientului;
• legăturile cu mijloacele de transport mai ales dacă noul proprietar are serviciu cu niște restricții legate de ora de sosire și nu dispune de mașină propriesau chiar are mașină, dar tot același lucru este în momentele de trafic maxim când se fac ore bune pe km parcurs, în condiții de gâtuire a traficului;
• orientarea apartamentului față de punctele cardinale, cel mai bine este ca acesta să fie poziționat pe răsărit sau dacă are mai multe camere, pe răsărit și sud sau răsărit și vest sau sud și vest; în niciun caz nu trebuie preferat apartamentul cu peste 50% din ferestre orientate pe nord; unde nu intră soarele pe fereastră, intră doctorul pe ușă; Tot aici intră și poziționarea față de ghena de gunoi, căci unde gunoi este, muște sunt, adică mirosuri și gândaci sunt;
• vecinii care trebuie să fie de acel nivel ce asigură curățenia, care sunt buni gospodari; unde scara este mizerabilă, înseamnă că vecinii sunt de proastă condiție și apar probleme cu plata întreținerii, deci cu apa caldă, cu căldura și tot așa; se va vedea dacă pe scară sunt flori, dacă este măturat, dacă pereții nu sunt scorojiți și cu graffiti;
• regimul termic al apartamentului, dat de anvelopare, dar și de lucrări de montare a unei microcentrale sau a altor instalații care asigura un confort sporit, precum instalațiile de aer condiționat;
• instalația electrică, numărul de noi prize instalate dacă s-au schimbat cablurile;
• modificările efectuate în apartament, care merg de la pusul unor arcade din materiale ușoare, demolarea pereților simpli, până la demolarea unor pereți de rezistență; dacă în cazul lucrărilor care nu afectează structura de rezistență, mai treacă-meargă, la lucrările care au dus la demolarea de pereți de rezistență, trebuie musai să existe autorizații cu definire clară a lucrărilor ce se aprobă a fi executate; de regulă una scrie în autorizație și cu totul altceva s-a efectuat pe teren, căci este exclusă îndepărtarea pereților de rezistență dintre camere.

Mai sunt și alte aspecte de care trebuie să se țină seama, dar trebuie totul luat pe rând, cu grijă, pentru a nu exagera cu detaliile. N-am scris nimic despre:

• negociere;
• plată;
• mutare;
• îmbunătățiri;
• acte;
• condiționări;
• telefon;
• preluări;
• sarcini.

Sunt multe de care trebuie să se țină seamă, mai ales că vânzătorii sunt de regulă persoane extrem de dificile, care cred că apartamentul lor este cel mai cel și că merită cu prisosință prețul cerut, deși de regulă nu are nicio legătură de cum stau lucrurile în piață.

(03 iunie 2017)